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Plötzlich Vermieter!

Von „Kauf bricht nicht Miete“ zu „Kauf macht Miete“

Eine Immobilie wurde nicht durch ihren Eigentümer, sondern durch einen von diesem ausgewählten Dritten vermietet. Der Dritte schloss den Mietvertrag dabei in eigenem Namen als Vermieter. Der Eigentümer veräußerte die Immobilie anschließend an einen Erwerber.

Nachdem der Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen war, kam es zwischen Mieter und Erwerber zum Streit, ob der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) Vermieter geworden war. Dem Wortlaut nach war diese Regelung nicht anwendbar, da sie voraussetzt, dass die Mietsache vom Vermieter veräußert wird. Da hier die Mietsache nicht vom Vermieter, sondern vom Eigentümer veräußert worden war, musste der Bundesgerichtshof entscheiden.

Für seine Entscheidung stellte der BGH darauf ab, dass es sich bei dem vom Dritten geschlossenen Mietvertrag nicht um einen normalen Untermietvertrag handelte. Vielmehr lag der Sachverhalt so, dass der Dritte den Mietvertrag nur auf Anweisung des Eigentümers geschlossen hatte, der Eigentümer die Immobilie selbst verwaltete und auch die Mieten einzog. Zudem war nicht zu erkennen, dass der Dritte irgendein eigenes Interes.se am Bestehen des Mietverhältnisses hatte. Angesichts dieses Sachverhalts wandte der BGH die Regelung des § 566 Abs. 1 BGB entsprechend an und erklärte den Erwerber zum Vermieter. Dies sei ausnahmsweise dann gerechtfertigt, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Praxistipp: Der Erwerber einer Immobilie sollte im Rahmen seiner Due Diligence immer auch prüfen, ob es Mietverhältnisse gibt, die zwar rechtlich nicht mit dem Eigentümer be.stehen, indes wirtschaftlich allein dem Eigentümer zuzurechnen sind. Ein Erwerber sollte also vor Ort prüfen, ob es Nutzer gibt, für die ihm keine Mietverträge vorgelegt wurden. Denn solche Nutzer könnten plötzlich seine Mieter werden, wenn beispielsweise der Hausverwalter, Propertymanager oder Centermanager hierzu einen Mietvertrag geschlossen hat, welcher den Kriterien des BGH entspricht. Zudem sollte in Kaufverträge die Garantie des Eigentümers aufgenommen werden, dass es keine solchen Verträge gibt.

BGH, Urteil vom 12.07.2017 – XII ZR 26/16

 

 

Martin Butzmann

Rechtsanwalt und Partner

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