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GRUNDSTÜCKSHANDEL BEI „1-OBJEKT-FÄLLEN“? – Artikel in der Cube Essen (02 2017)

 

Durch die gestiegenen Immobilienpreise könnte der Verkauf einer Immobilie sinnvoll sein. Vom Verkaufsgewinn möchte auch das Finanzamt partizipieren und unterstellt u. U. einen gewerblichen Grundstückhandel, um Steuern zu erzielen. Denn als Eigentümer nur einer Immobilie hat man grundsätzlich die Spekulationsfrist von 10 Jahren zu beachten. Das Halten einer Immobilie gehört grundsätzlich zur privaten Vermögensverwaltung, auch die spätere Veräußerung des Objektes. Ein gewerblicher Verkauf wird normalerweise erst bei mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren angenommen.

Die Ausnahme:
Eine Gewerblichkeit wird auch bei nur einem Projekt / Immobilie unterstellt, sobald auf Grund objektiver Umstände die Tätigkeit von Anfang an mit unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden ist. Diese unbedingte Veräußerungsabsicht muss bereits beim Erwerb oder spätestens bei der Bebauung des Grundstücks vorgelegen haben. Eine beabsichtigte und durchgeführte Vermietung der Immobilie steht folglich dem gewerblichen Grundstückshandel grundsätzlich entgegen.

Zur Ermittlung einer solchen Veräußerungsabsicht werden mehrere Indizien untersucht, u.a.:

  • Das Grundstück mit einem vom Veräußerer zu errichtenden Gebäude wird bereits vor seiner Bebauung verkauft;
  •  vor Fertigstellung wird ein Vorvertrag mit dem zukünftigen Erwerber geschlossen;
  • Veräußerungsbemühungen vor Bebauung;
  • Beauftragung einer Maklerfirma mit dem Verkauf des Objektes bereits während der Bauzeit.

Häufig ist die Beweislage umstritten und es müssen verschiedene Indizien zusammen gewürdigt werden, um die Abgrenzung zwischen der privaten Vermögensverwaltung und dem gewerblichen Grundstückshandel zu bewerkstelligen.

Steuerliche Folgen:
Sollte die unbedingte Veräußerungsabsicht belegt sein, liegt Gewerblichkeit vor und der Veräußerungsgewinn ist sowohl einkommen- als auch gewerbesteuerpflichtig. Kann die Veräußerungsabsicht nicht unterstellt werden, würde der Verkauf maximal der Einkommensteuer unterliegen. Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf ist dieser zu 100 % steuerfrei.
Fazit: Um negative Folgen zu vermeiden, sollten der Steuerpflichtige ausreichende Dokumentationen vorhalten, die die unbedingte Veräußerungsabsicht widerlegen.


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