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Martin Butzmann: Schriftformgemäßer Mieterwechsel

 

BGH, Urteil vom 11.12.2013 - XII ZR 137/12

Der Fall
Eine GmbH mietet ein Gewerbeobjekt in L. mit einer Laufzeit von 15 Jahren an. Nach sechs Jahren veräußert sie ihren Geschäftsbetrieb und vereinbart im Kaufvertrag, dass der Käufer in alle Rechte und Pflichten aus den in einer Anlage zum Kaufvertrag aufgeführten Dauerschuldverhältnisse eintritt. Diese Anlage enthält u.a. die Angabe „Standort: L.“. Kurz vor Ende der Mietvertragslaufzeit über den Standort L kündigt der Käufer unter Berufung auf einen Schriftformverstoß. Mit Erfolg?

Die Folgen
Ja! Der Käufer sollte im Wege einer Vertragsübernahme in den von der GmbH geschlossenen Mietvertrag über den Standort L eintreten. Diese Vertragsübernahme bedurfte der Genehmigung durch den Vermieter, die stillschweigend erfolgte. Die eigentliche Mietvertragsübernahme muss jedoch gemäß § 550 BGB schriftformgemäß erfolgen, da die Angabe der Mietvertragsparteien zu den wesentlichen Vertragsbedingungen zählt. Sie muss daher hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nehmen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei dessen Bestimmungen verbleiben soll. Diesen Anforderungen genügte der Kaufvertrag nebst Anlage nicht, denn es fehlte an einer hinreichend deutlichen Bezugnahme auf den Mietvertrag. Allein aus der Angabe „Standort: L.“ lässt sich das betroffene Mietobjekt mangels hinreichend konkreter Ortsbezeichnung nicht eindeutig bestimmen.

Was ist zu tun?
Zur Wahrung der Schriftform muss eine Vereinbarung, mit der wesentliche mietvertragliche Regelungen modifiziert werden, nicht nur eindeutig auf den Ursprungsmietvertrag Bezug nehmen, sondern auch auf sämtliche bereits abgeschlossenen Nachträge. So muss z.B. das Mietobjekt eindeutig beschrieben (z.B. durch Nennung der Anschrift) und der Mietvertrag sowie die vorangegangenen Nachträge unter Angabe des Datums ihres Abschlusses aufgeführt und/oder fest mit der neuen Vereinbarung verbunden sein (z.B. durch Ösen). Ferner muss klargestellt sein, dass es im Übrigen bei den Regelungen des Mietvertrages sowie der vorangegangenen Nachträge bleiben soll. Die Genehmigung eines durch schriftformgerechten Nachtrags zwischen dem ursprünglichen und dem neuen Mieter vereinbarten Mieterwechsels durch den Vermieter kann hingegen formlos erfolgen.

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