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Praxishinweis Mietsicherheit

Leistungspflicht auch bei Übernahme eines mangelhaften Mietobjekts

Mieter übernehmen oftmals ein Mietobjekt vom Vermieter, obwohl sich dieses in mangelhaftem, d.h. nicht im vertraglich geschuldeten Zustand befindet. Eine solche Übernahme befreit den Mieter indes nicht von seiner Verpflichtung zur Übergabe der Mietsicherheit an den Vermieter. Dem Mieter steht an der Mietsicherheit kein Zurückbehaltungsrecht bis zur Beseitigung der Mängel durch den Vermieter zu. Mit Ur.teil vom 21.02.2017 hat das OLG Düsseldorf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 255/03) nochmals ausdrücklich bestätigt.

Die Mietsicherheit schützt die Ansprüche des Vermieters, die diesem aus der Überlassung des Mietobjekts in die Einfluss- und Obhutssphäre des Mieters erwachsen. Mit diesem Sicherungszweck ist ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Mietsicherheit nicht zu vereinbaren. Wird – wie in der Praxis üblich – in einem Mietvertrag keine anderslautende Vereinbarung getroffen, hat der Mieter die Mietsicherheit daher auch dann zu leisten, wenn bei Übergabe Mängel vorliegen, er das Mietobjekt aber dennoch übernimmt.

Übergibt der Mieter die Mietsicherheit nicht, stellt dies eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Macht der Vermieter von diesem Kündigungsrecht Gebrauch und verlangt Räumung und Herausgabe, so liegt hierin kein Treuepflichtverstoß. Dies gilt grundsätzlich selbst dann, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der bei Übergabe vorhandenen Mängel in Verzug geraten sein sollte.

Mietern ist daher zu raten, bei wesentlichen Mängeln die Übernahme des Mietobjekts vom Vermieter zu verweigern und dieses stattdessen erst nach Mängelbeseitigung zu übernehmen. Ist eine Übernahme in mangelhaftem Zustand dennoch erfolgt, ist von ei.ner Durchsetzung der Mängelbeseitigung durch Zurückhalten der Mietsicherheit abzuraten. Aufgrund des in diesem Fall bestehen.den Kündigungsrechts des Vermieters kann ein solches Vorgehen den Bestand des gesamten Mietvertrags gefährden. Zusätzlich können Schadensersatzansprüche des Vermieters in erheblichem Umfang drohen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017 – I-10 U 87/16

 

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