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  • 06.05.2020
  • News
 

„Betriebskosten“ – versteht doch jeder, oder?

 

Martin Butzmann, Partner der auf Immobilienwirtschaftsrecht spezialisierten Kanzlei ROTTHEGE | WASSERMANN, weist auf ein am 06.05.2020 bekannt gewordenes Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18) hin.

Der Entscheidung lag der folgende hier vereinfacht dargestellte Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrages stritten über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten.

Der individuell ausgehandelte Mietvertrag enthielt dazu folgende Regelung:

„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten.“

Der Vermieter rechnete gegenüber dem Mieter u.a. die Kosten der Grundsteuer ab. Der Mieter weigerte sich jedoch, diese Kosten zu übernehmen, da die Übernahme nicht vereinbart sei. Der reine Begriff der „Betriebskosten“ sei unbestimmt und erlaube ohne ausdrücklichen Verweis insbesondere keine Heranziehung der die Grundsteuer enthaltenden Aufstellung in § 2 BetrKV.

Der BGH hält die Betriebskostenverordnung trotz des fehlenden ausdrücklichen Verweises für anwendbar!

Der in einem individuell ausgehandelten Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff der „Betriebskosten“ erfasst grundsätzlich auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in § 2 BetrKV enthaltenen Kostenarten. Rechtsanwalt Butzmann kommentiert: „Was von dem Begriff der „Betriebskosten“ umfasst sein soll, dürfte in der Praxis jedem bewusst sein. Fast jedem gewerblichen Mieter ist schließlich aus privaten Erfahrungen als oder mit Wohnraummietern bekannt, das mit „Betriebskosten“ regelmäßig die Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung gemeint sind.“

Ist ein verwendeter Begriff gesetzlich definiert, kann vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen im Rahmen der Vertragsauslegung auf die gesetzliche Definition zurückgegriffen werden. Einer individuell ausgehandelten Regelung fehlt es insofern nicht an der erforderlichen Bestimmtheit bzw. der ebenfalls ausreichenden Bestimmbarkeit. Dies gilt auch dann, wenn sich der Klausel eine lediglich beispielhafte „insbesondere“-Aufzählung anschließt. Der Begriff der „Betriebskosten“ ist in § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV gesetzlich definiert. Dass § 556 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse nicht anwendbar ist, ist für die Heranziehung der Definition unerheblich.

Der BGH hebt jedoch hervor, dass diese Grundsätze nicht ohne Weiteres auf formularvertragliche Klauseln übertragen werden können!

Für AGB gelten strengere Anforderungen an die Bestimmtheit. Wegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB bedarf es hier einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, damit der Mieter sich zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. Maßgeblich ist nicht der wirkliche Wille der Parteien, sondern eine objektive Betrachtung.

Martin Butzmann fasst zusammen: „Die Entscheidung des BGH schafft zumindest für individualvertraglich ausgehandelte Gewerberaummietverträge erfreuliche Klarheit und wird viele Vermieter aufatmen lassen. Demgegenüber bergen die hier gegenständlichen Klauseln in AGB nach wie vor erhebliche Risiken für Vermieter. Der BGH betont insofern die strengeren Bestimmtheitsanforderungen. Vermieter müssen daher im Rahmen von AGB-Mietverträgen auch zukünftig fürchten, keinen Ersatz für nicht explizit im Mietvertrag benannte Kostenpositionen zu erhalten. Vor diesem Hintergrund ist ein expliziter Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag unbedingt zu empfehlen!“

 

 

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Ihr Ansprechpartner:

Martin Butzmann
Rechtsanwalt und Partner
E-Mail: m.butzmann@rotthege.com

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