image_1 image_2
 
  • 28.05.2020
  • News
 

(K)eine Gebäudeversicherung ist Problem des Käufers

 

Martin Butzmann, Partner der auf Immobilienwirtschaftsrecht spezialisierten Kanzlei Rotthege Wassermann, weist auf ein gerade bekannt gewordenes Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 20.03.2020 – V ZR 61/19) hin.

Der Entscheidung lag der folgende hier vereinfacht dargestellte Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien haben im Februar 2017 einen Kaufvertrag über ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück geschlossen. Die Sachmängelhaftung war ausgeschlossen. Zum Besitzübergang hieß es in § 4 Nr. 1 des Kaufvertrags:

„Der Besitz und die Nutzungen, […] einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen […] gehen auf den Käufer mit über mit dem Tag der Kaufpreiszahlung, […].“

Am 5. April kündigte der Versicherer die vom Verkäufer unterhaltene Wohngebäudeversicherung zum 10. Mai 2017. Hierüber informierte der Verkäufer den Käufer nicht. Die Immobilie ging am 11.04.2017 wirtschaftlich auf den Käufer über. Am 22. Juni 2017 verursachte ein Unwetter einen Schaden am Dach des Hauses. Den entstandenen Schaden macht der Käufer gegenüber dem Verkäufer geltend.

Der BGH verneinte jedoch eine Pflicht des Verkäufers, das Grundstück nach der Kündigung im Interesse des Käufers über den Zeitpunkt der Beendigung der Versicherung hinaus neu zu versichern! Über den Wegfall des Versicherungsschutzes musste der Verkäufer den Käufer zudem nicht unterrichten!

Es besteht schon grundsätzlich keine Pflicht des Grundstücksverkäufers gegenüber dem Käufer, die Kaufsache zu versichern. Der Verkäufer ist auch nicht gehalten, eine im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bestehende Versicherung aufrechtzuerhalten bzw. im Falle ihrer Beendigung neu abzuschließen.

Eine solche Pflicht folgt insbesondere nicht aus § 95 Abs. 1 VVG. Die gesetzliche Anordnung des Übergangs einer Gebäudeversicherung soll lediglich verhindern, dass bestehender Versicherungsschutz durch Eigentumsübergang verloren geht. Die Dispositionsfreiheit des Verkäufers soll hingegen nicht eingeschränkt werden. Rechtsanwalt Butzmann kommentiert: „Der BGH stellt hier klar, dass der Käufer zwar ein Interesse an der Aufrechterhaltung der Versicherung hat, hierdurch allein jedoch keine Pflicht des Verkäufers begründet wird“. Etwas anderes gilt nur, wenn der Verkäufer sich vertraglich zur Aufrechterhaltung oder zum Neuabschluss einer Versicherung verpflichtet hat. Eine solche Erklärung folgte jedoch nicht aus § 4 Nr. 1 des Kaufvertrags.

Eine Informationspflicht des Verkäufers über den Wegfall der Versicherung bestand ebenfalls nicht. Grundsätzlich kann ein Vertragspartner aus Treu und Glauben gehalten sein, den Anderen auf bestimmte Umstände hinzuweisen. Dies gilt aber dann nicht, wenn diese Umstände in den Verantwortungsbereich des Anderen fallen und dieser nach der Verkehrssitte keine Mitteilung erwarten durfte. Geht die Gefahr nebst Nutzungen und Lasten auf den Käufer über, ist der Käufer für das Grundstück und die aufstehenden Gebäude verantwortlich. Fragt der Käufer nicht nach, kann der Verkäufer davon ausgehen, der Käufer kümmere sich nach Besitzübergang selbst um einen Versicherungsschutz. Insofern steht dem Käufer auch gemäß § 96 Abs. 2 VVG ein Sonderkündigungsrecht nach Eigentumsübergang zu. 

Martin Butzmann fasst zusammen: „Die Entscheidung birgt ganz erhebliche wirtschaftliche Risiken für Käufer. Der Verkäufer ist grundsätzlich weder verpflichtet, eine Gebäudeversicherung aufrechtzuerhalten noch den Käufer über einen Wegfall zu informieren. Ein Käufer sollte den Verkäufer daher unbedingt vertraglich zur Aufrechterhaltung des Versicherungsschutzes bzw. zur Mitteilung über einen Wegfall des Schutzes verpflichten. Zumindest sollte beim Verkäufer erfragt werden, ob die Versicherung (noch) besteht, um einen Vertrauenstatbestand und eine entsprechende Informationspflicht zu begründen.“

 

 

tl_files/rotthege-news/2020/rotthege-wassermann_bgh-urteil_Gewerberaummietvertrag-betriebskosten_butzmann.jpg

Ihr Ansprechpartner:

Martin Butzmann
Rechtsanwalt und Partner
E-Mail: m.butzmann@rotthege.com

Zurück