Mietrecht

Eine Neuberechnung der Miete aufgrund eines nach Abschluss des Mietvertrages erstellten Aufmaßes bedarf nicht der Schriftform!

Robin Donges

Sachverhalt

Der Mieter schließt mit dem Vermieter einen Mietvertrag über eine Gewerbefläche zu einer monatlichen Miete von 8,50€/m². Für deren Berechnung gehen die Parteien zunächst von einer Mietfläche von ca. 190 m² aus. Die tatsächliche Mietfläche sollte nach dem Umbau der Mietsache durch ein Flächenaufmaß ermittelt werden. Nach Erstellung des Aufmaßes teilt der Vermieter dem Mieter in einem Schreiben mit, dass sich eine Fläche von 184,51 m² ergeben habe, und erstellt auf dieser Basis eine Dauermietrechnung. Nach Veräußerung der Mietsache erklärt der neue Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und beruft sich auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform. Er meint, die Parteien hätten eine Änderungsvereinbarung zur Miethöhe getroffen, welche nicht der Schriftform genüge. Ist die Kündigung wirksam?

Entscheidung

Nein! Die Kündigung war unwirksam, da die Vereinbarung über die konkrete Miethöhe nach der Vorlage des Aufmaßes keines schriftformgemäßen Nachtrags zum Mietvertrag bedurfte. Auch wenn die in dem Mietvertrag vereinbarte Miete nur einen vorläufigen Betrag darstellte und die konkrete Miete erst nach Ermittlung der genauen Mietfläche berechnet werden solle, ergeben sich die insoweit erforderlichen „essentialia negotii“, nämlich alle für die Berechnung der Miete maßgeblichen Kriterien, aus dem Mietvertrag. Auch ist der Schutzzweck des § 550 S. 1 BGB, der einen Grundstückserwerber vor wirtschaftlichen Risiken aufgrund ihm nicht bekannter mündlicher Abreden bewahren soll, nicht verletzt. Vielmehr kann ein Erwerber dem Mietvertrag entnehmen, dass die Miethöhe noch von einem nach Mietvertragsschluss zu erstellendem Aufmaß abhängt. Dass sich alle Einzelheiten des Vertragsverhältnisses unmittelbar aus dem Mietvertrag ergeben, ist nicht erforderlich.

Praxishinweis

Auch wenn das Schriftformgebot gemäß § 550 BGB für gewerbliche Mietverträge durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz entfallen soll, ist für Bestandsmietverträge noch eine Übergangsfrist von 12 Monaten ab dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes zu beachten, in der noch eine ordentliche Kündigung nach den alten gesetzlichen Grundlagen möglich ist. Aber auch unabhängig von der Neuregelung, die dann nur noch Textform für gewerbliche Mietverträge erfordert, sollte zu Dokumentationszwecken und aus Gründen der Rechtssicherheit weiterhin für alle relevanten Vereinbarungen an dem Abschluss eines „schriftformkonformen“ Nachtrags zum Mietvertrag festgehalten werden. Nur so können übereilte bzw. nicht gewollte Erklärungen, z. B. im Rahmen von E-Mail-Korrespondenz, und somit ggf. teure und langwierige Rechtsstreitigkeiten, vermieden werden.

(OLG Hamm, Urteil vom 14.06.2024 – 30 U 99/22)