Öffentliches Baurecht
Flankierend zum BauGB-Upgrade: Nordrhein-Westfalen plant weitreichende Novelle der Bauordnung
Während der Bund das Bauplanungsrecht reformiert, treibt das Land Nordrhein-Westfalen parallel die Anpassung des Bauordnungsrechts voran. Mit dem Entwurf für das „Dritte Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung 2018“ (BauO NRW, in der Fassung vom 01.01.2024 ) setzt die Landesregierung wesentliche Forderungen aus der Initiative „Bürokratie am Bau: Ciao?!“ um. Ziel des Gesetzentwurfs ist es, bauordnungsrechtliche Anforderungen abzubauen, die Digitalisierung der Verwaltung gesetzlich zu verankern und die rechtlichen Rahmenbedingungen für das Bauen im Bestand zu vereinfachen.
Die Kerninhalte im Kurzüberblick
Bauen im Bestand (sog. „Umbauordnung“): Um die Weiternutzung und Modernisierung bestehender Gebäude zu erleichtern, sieht der Entwurf eine Modifizierung des § 59 BauO NRW vor. Bei wesentlichen Änderungen an Bestandsbauten sollen künftig nur noch dann bauordnungsrechtliche Anforderungen an die nicht unmittelbar von der Änderung berührten Bauteile gestellt werden, wenn dies im Einzelfall zur Abwehr erheblicher Gefahren für Leben und Gesundheit zwingend erforderlich ist. Bisher können die aktuellen Anforderungen auch gestellt werden, wenn die Durchführung dieser Vorschrift „keinen unverhältnismäßigen Mehraufwand“ verursacht. Ausdrücklich geregelt ist, dass die bautechnischen Nachweise und Prüfungen im Bereich der Standsicherheit und des Brandschutzes bestehen bleiben. Dies erfolgt im Bereich der Standsicherheit allerdings auf Grundlage ursprünglich gültiger Regelwerke. Eine statische Neuberechnung des Altbaus nach heutigen, strengeren Normen entfällt somit. Neue statische oder brandschutztechnische Beurteilungen, die für eine Änderung oder Nutzungsänderung erforderlich sind, führen nicht zu einer wesentlichen Änderung einer Anlage. Zudem wird eine Öffnungsklausel eingeführt. Danach soll von diesen Anforderungen abgesehen werden, wenn sonst die Modernisierungsmaßnahme erheblich erschwert wird. Ob diese unbestimmt ausgestalteten Erleichterungen tatsächlich Anwendung finden, ist maßgeblich von der Auslegung der zuständigen Behörde abhängig.
Noch weniger Anforderungen sollen künftig für Wohnungen gelten. Sollen bestehende Nutzungseinheiten in Wohnraum umgewandelt oder ein bestehendes Gebäude für Wohnzwecke um ein Geschoss aufgestockt werden, greift eine Sonderregelung (§ 47 Abs. 6 und 7 BauO NRW-E). Die Vorschriften zur Standsicherheit und zum Brandschutz von tragenden Wänden (§ 27), Außenwänden (§ 28), Brandwänden (§ 30), Decken (§ 31) und Dächern (§ 32) sind auf die bestehenden Bauteile nicht mehr anzuwenden. Auch die Vorgaben für bestehende Treppen, Treppenräume und Flure (§§ 34 bis 36) entfallen für den Bestand.
Auch die strengen Vorgaben an Brandwände (§ 30 BauO NRW) für alle Gebäude sollen gelockert werden. Bisher gilt, dass Gebäude, die vor dem 01.01.2019 zulässigerweise errichtet worden sind und die durch Dachausbau zur Schaffung von Wohnraum zu einem Gebäude der Gebäudeklasse 4 werden, der Maßstab der Gebäudeklassen 1-3 anzulegen ist. Die zeitliche Einschränkung wird nun vollständig gestrichen, sodass die Erleichterung für alle zulässigerweise errichteten Gebäude gelten soll.
Verfahrensbeschleunigung durch Genehmigungsfiktion: Eine der zentralen prozessualen Neuerungen ist die geplante Einführung einer Genehmigungsfiktion im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (§ 74 Abs. 3 BauO NRW-E). Entscheidet die Bauaufsichtsbehörde nach Vorliegen aller erforderlichen Unterlagen nicht innerhalb einer dreimonatigen Frist (im vereinfachten Genehmigungsverfahren sechs Wochen), gilt die Baugenehmigung kraft Gesetzes als erteilt. Ob die eingereichten Unterlagen vollständig vorliegen, muss die Bauaufsichtsbehörde innerhalb von zehn Tagen prüfen und dem Bauherrn unter Angabe des Vollständigkeitsdatums mitteilen bzw. unverzüglich unter Fristsetzung zur Nachbesserung auffordern. Bauherren haben allerdings die Möglichkeit, auf die Genehmigungsfiktion zu verzichten. Der Gesetzgeber hat dabei vor allem Banken und Versicherungen im Blick, die häufig eine ausdrücklich erteilte Baugenehmigung verlangen.
Zwingende Digitalisierung und Eingangsbestätigung: Die elektronische Einreichung von Bauanträgen wird verpflichtend festgeschrieben (§ 70 BauO NRW-E). Wenn eine Bauaufsichtsbehörde einen Zugang für die elektronische Antragstellung eröffnet hat, muss die Antragsstellung auch auf diesem Wege erfolgen. Das Gesetz räumt den Behörden jedoch eine Hintertür ein. So kann sie trotz elektronischer Einreichung zusätzlich die dem Antrag beizufügenden Unterlagen im Papierform verlangen, „soweit eine Bearbeitung nicht anders möglich ist“.
Um für Bauwillige künftig Rechtssicherheit im Fristenlauf zu schaffen, werden die Baubehörden formell verpflichtet, den Eingang von Bauanträgen zu bestätigen (§ 71 BauO NRW-E).
Reduzierung der Normenbindung: Der Entwurf bricht mit der pauschalen rechtlichen Bindung an DIN-Normen. Die sogenannten „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ (§ 3 Abs. 2 BauO NRW) entfallen als pauschaler Maßstab und werden auf ein Mindestmaß reduziert. Dies öffnet den Weg für abweichende, kostengünstigere Bauweisen. Zukünftig ist für das Baugenehmigungsverfahren ausschließlich die Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen zu beachten. Der zivilrechtliche Kontext bleibt davon unberührt.
Auswirkungen auf die Bau- und Immobilienpraxis
Der vorliegende Gesetzentwurf verlagert die Gewichte im nordrhein-westfälischen Baurecht. Die Bauaufsichtsbehörden werden in Teilen von formalen Prüfpflichten entbunden und fokussieren sich primär auf die unmittelbare Gefahrenabwehr. Für Bauherren, Investoren und Planer bedeutet dies auf der einen Seite eine Zunahme an Eigenverantwortung und potenziellen Haftungsrisiken bei der Einhaltung baulicher Standards. Daher gilt umso mehr: Baugenehmigungsunterlagen von einem auf öffentliches Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen! Wer genehmigungsrechtlich fehlerhaft plant, riskiert bauordnungsrechtliche Maßnahmen der Bauaufsicht nach Baubeginn oder sogar Fertigstellung. Auf der anderen Seite eröffnen die neu geschaffene Genehmigungsfiktion sowie die reduzierten Anforderungen an Bestandsgebäude den rechtlichen Handlungsspielraum, um Projektentwicklungen im Bestand schneller und ohne aufwendige Anpassungen der Altbausubstanz zu realisieren.
Der Entwurf befindet sich im parlamentarischen Beratungsverfahren. Bis zur finalen Verabschiedung im Landtag bleiben die weiteren parlamentarischen Beratungen abzuwarten.
