13.01.2022

Mietanpassung wegen COVID-19-bedingter Betriebsschließung

Der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Senat des Bundesgerichtshofes hat erstmals über die Frage entschieden, ob Gewerberaummieter eine Anpassung der Miete wegen pandemiebedingt angeordneter Betriebsschließungen verlangen können (Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21).

Der BGH verneint zwar einen Mietmangel ebenso wie eine pauschale Halbierung der Miete, spricht sich jedoch klar für eine Anwendbarkeit der Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) aus. Zugleich zeigt er Leitlinien für die Abwägung der Zumutbarkeit eines Festhaltens am Vertrag auf. Das Risiko behördlich angeordneter Betriebsschließungen sei keiner Mietvertragspartei allein zuzuordnen. Eine Kürzung der Miete müsse anhand erlittener und dauerhafter Vor- und Nachteile (staatliche Hilfen, Versicherungsleistungen, Umsatzrückgänge, Verluste, etc.) in jedem Einzelfall abgewogen werden. Der BGH stellt auch auf Maßnahmen zur Schadensminderung durch den Mieter ab. Eine Existenzgefährdung des Mieters sei keine Voraussetzung, zugleich seien aber auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.