Newsletter I/2022 – Im Gewerbemietrecht ist auch der Kautionsanspruch durch das Vermieterpfandrecht gesichert!
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Gewerbliches Mietrecht

Im Gewerbemietrecht ist auch der Kautionsanspruch durch das Vermieterpfandrecht gesichert!

 

Astrid Wolter

 

Das Vermieterpfandrecht sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, auch die auf Leistung der vereinbarten Mietkaution. Es liegt keine doppelte Sicherung (Pfandrecht + Kaution) vor, die gegen das Kumulationsverbot verstößt, denn § 551 BGB ist auf Grund fehlender Verweisung in § 578 BGB für die Geschäftsraummiete nicht anwendbar.

 

Sachverhalt

Der Mieter betreibt in der Mietsache einen Club. Die Stadt untersagt die Nutzung, weil der bauordnungsrechtlich erforderliche 2. Rettungsweg fehlt. Daraufhin mindert der Mieter die Miete. Nachdem der Mietrückstand mehr als das Zweifache einer Monatsmiete ausmacht, kündigt der Vermieter außerordentlich und nimmt die Mietsache (inklusive Inventar) wieder in Besitz. Der Vermieter beauftragt anschließend einen Gerichtsvollzieher mit der Verwertung des Inventars. Grundlage dieses Auftrags ist die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts wegen nicht geleisteter Mietkaution. In der Folge findet die Versteigerung einiger Gegenstände statt. In 1. Instanz klagt der Mieter u.a. auf Erlösherausgabe und ist damit (teilweise) erfolgreich. Hiergegen wendet sich die Berufung des Vermieters. Mit Erfolg? 

 

Entscheidung

Ja! Der Vermieter ist aufgrund des von ihm geltend gemachten Vermieterpfandrechts zum Verkauf des streitgegenständlichen Inventars und Einbehalt des Versteigerungserlöses berechtigt. Ihm steht das Vermieterpfandrecht wegen der nicht erfüllten Kautionsforderung zu. Das Vermieterpfandrecht sichert alle Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltliche Gebrauchsüberlassung ergeben. Dazu gehört auch die hier mietvertraglich vereinbarte Kautionsforderung. Das für das Wohnraummietrecht geltende Kumulationsverbot gemäß § 551 BGB, das eine doppelte Sicherung (zum einen durch das Pfandrecht und zum anderen durch die Kaution) verbietet, ist ausweislich der fehlenden Verweisung in § 578 BGB für die Geschäftsraummiete nicht anwendbar. Das OLG verneint auch eine restriktive Auslegung des Vermieterpfandrechts wegen einer Kumulation von Sicherheiten. Dies würde vielmehr zu einer – von § 578 BGB gerade ausgeschlossenen – Anwendung des § 551 BGB durch die Hintertür führen. Zudem entsteht auch bei vollständiger Leistung der Mietsicherheit das Vermieterpfandrecht kraft Gesetzes in voller Höhe zusätzlich zur Mietsicherheit. Der Vermieter darf durch den Verzug des Mieters mit der Kautionsleistung nicht schlechter gestellt werden, als er gestanden hätte, wenn dieser seine Verpflichtung ordnungsgemäß erfüllt hätte.

 

Praxishinweis

Die Verwertung von (insbesondere hochpreisigem) Inventar kann bei Mietrückständen für den Vermieter durchaus interessant sein. Wichtig in diesem Zusammenhang ist die konkrete Fassung des an den Gerichtsvollzieher erteilten Auftrags. Denn dieser allein ist Grundlage der jeweiligen Verwertungsmaßnahme und muss – um wirksam zu sein – auf eine fällige Forderung gestützt werden. Ob dem Vermieter daneben anderweitige Ansprüche zustehen, bleibt hierbei außer Betracht. 

 

(OLG Köln, Urteil vom 22.12.2021 – 22 U 13/20)

Astrid Wolter - Rechtsanwältin
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