Umsatzsteuer
Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden
Wird eine Immobilie sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei verwendet, ist die Vorsteuer aus Eingangsleistungen gem. § 15 Abs. 4 Satz 1 UStG nur für den Teil abziehbar, der wirtschaftlich den Umsätzen zuzurechnen ist, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.
Vorsteuerbeträge, die auf den umsatzsteuerfrei genutzten Teil einer Immobilie entfallen, sind vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen.
Vorsteuerbeträge aus Eingangsleistungen, die nicht eindeutig dem umsatzsteuerpflichtigen bzw. umsatzsteuerfreien Bereich zuzuordnen sind, sind aufzuteilen.
Gemäß § 15 Abs. 4 Satz 2 UStG ist die Aufteilung nach einem sachgerechten Schlüssel vorzunehmen. Als Aufteilungsschlüssel bei Gebäuden kann dazu grundsätzlich das Verhältnis der Flächen der Gebäudeteile zueinander herangezogen werden.
Bestehen jedoch erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der Gebäudeteile, ist die Aufteilung der Vorsteuer nach der aktuellen Rechtsprechung vom 11. November 2020 des BFH (XI R 7/20) nicht nach den Flächen, sondern nach der Höhe der jeweiligen Umsätze vorzunehmen. Als Aufteilungsmaßstab kann dann das Verhältnis des Mietpreises herangezogen werden. Dies ist in den meisten Fällen finanziell erheblich günstiger für den Steuerpflichtigen.
Wann ein erheblicher Unterschied zwischen Gebäudeteilen vorliegt ist allerdings höchstrichterlich nicht entschieden. In der Praxis endet die Festlegung eines Aufteilungsmaßstabes häufig in einem Verständigungsverfahren mit der Finanzbehörde.
