Gewerbliches Mietrecht
Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen – jetzt seit Mietbeginn unwirksam?
Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen unterliegen neben dem Preisklauselgesetz (PrKG) auch der AGB-rechtlichen Kontrolle. Hält eine solche Klausel der AGB-Kontrolle nicht stand, ist sie von Anfang an unwirksam – und nicht erst ab rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes nach § 8 PrKG. Dies hat der BGH mit Urteil vom 11. März 2026 klargestellt.
Der Entscheidung lag ein zehnjähriger Gewerberaummietvertrag über eine Physiotherapiepraxis zugrunde. Die Wertsicherungsklausel des Mietvertrags sah gleichzeitig vor, dass eine Mietänderung automatisch eintrete, forderte jedoch auch ein schriftliches Aufforderungsschreiben für eine Mietänderung. Ferner knüpfte die Wertsicherungsklausel an einen Ausgangsindex aus Mai 2017 an – rund zwei Jahre vor Mietbeginn im September 2019. Der BGH bestätigte: Die Klausel verstoße gegen das Transparenzgebot, da sich automatische Indexanpassung und schriftliches Aufforderungserfordernis widersprachen. Dazu benachteilige die Klausel die Mieterin unangemessen, weil sie Inflation aus einem Zeitraum trage, in dem sie noch keine Gegenleistung erhalten habe.
Entscheidend ist die folgende dogmatische Weichenstellung: § 8 PrKG, der die Unwirksamkeit erst mit gerichtlicher Feststellung eintreten lässt, gilt nach dem BGH nur für Verstöße gegen das PrKG selbst. Formularvertragliche Wertsicherungsklauseln unterliegen daneben jedoch auch uneingeschränkt der AGB-Kontrolle. Bei einem Verstoß gegen das AGB-Recht ist die Klausel jedoch seit jeher unwirksam, Mieterhöhungen konnten also nie wirksam geltend gemacht werden.
Vermietern droht daher das Risiko rückwirkender Unwirksamkeit und damit der Rückforderung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge. Mieter sollten die Wertsicherungsklauseln ihrer Mietverträge prüfen und bei einem AGB-Verstoß Mieterhöhungen zurückfordern.
(BGH, Urteil vom 11. März 2026, Az. XII ZR 51/25)
