Gesellschaftsrecht
Private Vermögensverwaltung oder gewerblicher Grundstückshandel
Kauf, Vermietung und Veräußerung von Immobilien gehören grundsätzlich zur privaten Vermögensverwaltung. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) sind nach § 21 EStG zu versteuern; Veräußerungsgewinne sind spätestens nach zehn Jahren steuerfrei. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn sich Veräußerungsvorgänge häufen. Denn dann besteht die Gefahr, dass ein Gewerbebetrieb „Grundstückshandel“ entsteht und Einkünfte aus V+V zu solchen aus Gewerbebetrieb (§ 15) umqualifiziert werden. Hiervon ist auszugehen, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert werden. Die steuerlichen Folgen rückwirkend entstehender Gewerblichkeit sind gravierend, denn nach der Rechtsprechung des BFH ist von einer Gewerblichkeit aller — auch der ersten drei — Objektveräußerungen auszugehen. Selbst nach Ablauf von fünf Jahren kann ein gewerblicher Grundstückshandel, z. B. bei einer höheren Zahl von Veräußerungen oder bei einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich, noch vorliegen.
„Objekte“ im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze“ sind solche, deren Errichtung, Erwerb oder Modernisierung zeitlich eng mit der Veräußerung zusammenhängen; das ist bei weniger als fünf Jahren grundsätzlich der Fall. Bei Grundstücken, die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder durch Schenkung auf den Grundstücksveräußerer übergegangen sind, ist für die Berechnung der Nutzungsdauer die Besitzdauer des Rechtsvorgängers wie eine eigene Besitzzeit des Veräußerers zu werten. Bebaute Grundstücke, die bis zur Veräußerung während eines langen Zeitraums (mindestens zehn Jahre) vermietet wurden, sind der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen; sie scheiden als Objekt im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze“ aus, können also in beliebiger Anzahl veräußert werden, ohne dass die Gefahr eines gewerblichen Grundstückshandels besteht.
