Baurecht
Trotz Rücktritt vom Bauträgervertrag: Erwerber hat Anspruch auf Vertragsstrafe!
Der BGH entschied am 22.05.2025 (VII ZR 129/24), dass der Erwerber einer Immobilie gegen seinen Bauträger auch dann einen Anspruch auf die vereinbarte und angefallene Vertragsstrafe hat, wenn er im weiteren Verlauf vom Bauträgervertrag zurücktritt.
Der Fall: Der Erwerber hatte mit seinem Bauträger im Bauträgervertrag eine Fertigstellungsfrist zum 17.10.2020 vereinbart. Bei Überschreitung dieser Frist sollte der Bauträger eine Vertragsstrafe zahlen. Daneben räumte der Bauträgervertrag dem Erwerber ein Rücktrittsrecht für den Fall ein, dass das Bauvorhaben auch bis zum 15.08.2022 nicht fertiggestellt sein würde. Nachdem der Bauträger beide Termine überschritten hatte, trat der Erwerber vom Vertrag zurück und verklagte den Bauträger auf Zahlung der Vertragsstrafe. Der Bauträger verteidigte sich mit dem Argument, dass der Anspruch des Erwerbers durch den Rücktritt erloschen sei.
Wie auch die Vorinstanzen bestätigte der BGH den Vertragsstrafenanspruch des Erwerbers und führte zunächst aus, dass die gesetzlichen Regelungen zum Rücktritt (§§ 346 ff. BGB) und zur Vertragsstrafe (§§ 339 ff. BGB) kein Erlöschen der verwirkten Vertragsstrafe vorsähen. Der Rücktritt gestalte den Vertrag nur für die Zukunft um. Da der Vertragsstrafenanspruch zum Rücktrittszeitpunkt aber bereits bestanden habe, bleibe er laut BGH vom Rücktritt unberührt.
Ferner stützte sich der BGH auf die Doppelfunktion der Vertragsstrafe: Die Druckfunktion soll den Bauträger zur pünktlichen Leistung anhalten, die Ausgleichsfunktion dem Erwerber pauschalierten Schadensersatz gewähren, ohne hierzu die Schadensentstehung und -höhe nachweisen zu müssen. Beide Funktionen würden zum Nachteil des Erwerbers entwertet, wenn sein Rücktritt die Vertragsstrafe beseitigte.
Das Urteil des BGH ist sachgerecht. Jede gegenteilige Entscheidung hätte für den Erwerber zu einem unbilligen Ergebnis geführt. Denn es wäre nicht nachvollziehbar, weshalb der Bauträger von den Folgen seiner schuldhaften Terminüberschreitung dadurch befreit werden sollte, dass er anschließend durch die weitere Verzögerung der Fertigstellung selbst den Grund für einen wirksamen Rücktritt des Erwerbers schafft.
Die Entscheidung des BGH ist zwar zum Rücktritt ergangen, aber zugunsten von Bauherren – wie hier dem Erwerber – auch dann anwendbar, wenn ein von ihm beauftragter Planer oder Bauunternehmer eine Vertragsstrafe verwirkt hat und der Bauherr den Vertrag anschließend gemäß § 648 BGB, § 648a BGB oder § 8 VOB/B kündigt. Unabhängig davon gilt, dass es sich für Planer und Bauunternehmer immer lohnt, vom Bauherrn vorgegebene Vertragsstrafenklauseln auf ihre AGB-rechtliche Wirksamkeit überprüfen zu lassen, denn diese Klauseln unterliegen einer immer kritischer werdenden höchstrichterlichen Wirksamkeitskontrolle.
