Gewerbliches Mietrecht
Mietpreisbremse bei Umwandlung von Gewerberaum in Wohnraum?
Die Umwandlung leerstehender Gewerbeflächen in Wohnungen ist für Investoren und Eigentümer naheliegend. Der Bundesgerichtshof hat mit Versäumnisurteil vom 19.08.2026 (Az. VIII ZR 104/25) nun klargestellt, dass eine solche Umwandlung nicht automatisch zur Befreiung von der Mietpreisbremse führt.
Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete bei Mietbeginn in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um 10 %
übersteigen. In Nordrhein-Westfalen gilt hierfür die Mieterschutzverordnung NRW, deren Anlage inzwischen 57 Kommunen erfasst. Dauerhaft ausgenommen ist nach § 556f Satz 1 BGB eine Wohnung, die nach dem
1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Diese Ausnahme greift nach dem BGH bei zuvor gewerblich genutzten Räumen jedoch nur unter engen Voraussetzungen. Erforderlich ist, dass die Räume in ihrer früheren Gestalt nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv nicht als Wohnung nutzbar waren und die Wohnnutzung erst durch nachfolgende Baumaßnahmen mit wesentlichem Bauaufwand geschaffen wurde. Maßgeblich ist dabei die Verkehrsanschauung, also ob die Räume als selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglicht hätten.
Darüber hinaus muss es sich um einen erheblichen Bauaufwand handeln. Der BGH knüpft insoweit an § 16 Abs. 1 Nr. 3 WoFG an, wonach Wohnraum auch durch Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand geschaffen werden kann. Wesentlich ist der Aufwand regelmäßig dann, wenn die Kosten etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands ohne Grundstücksanteil erreichen. Bloße Instandsetzungsarbeiten, die lediglich den früheren Zustand wiederherstellen, genügen hierfür nicht.
Das Urteil ist für die Praxis bedeutsam, weil es die Anforderungen an die Umnutzung in Wohnraum mietpreisrechtlich konkretisiert. Vermieter tragen die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des § 556f Satz 1 BGB. Außerdem muss der Mieter nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 3 BGB vor Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert über die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 informiert werden. Unterbleibt diese Information, kann sich der Vermieter auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete nicht beziehungsweise erst zwei Jahre nach formgerechter Nachholung berufen. Bei nicht formgerechter Auskunft kann der Vermieter sich erst nach formgerechter Nachholung darauf berufen.
Für Eigentümer und Investoren empfiehlt es sich daher, bereits vor der Vermietung sorgfältig zu dokumentieren, wie die Räume vor dem Umbau beschaffen waren, welche Baumaßnahmen die Wohnnutzung erst ermöglicht haben, welche Kosten auf diese Umwandlung entfallen und ob die vorvertragliche Information nach
§ 556g BGB rechtzeitig und formgerecht erteilt wurde.
