Immobilienrecht
Erbbaurecht über die Grenze?
In den vergangenen Jahren hat das Erbbaurecht im gewerblichen Bereich an Bedeutung gewonnen. Besonders bei großflächigen Bauvorhaben, wie z.B. innerstädtischen Einkaufszentren, Shopping-Malls, Hotels oder Bürogebäuden, ist es fast unmöglich, eine Fläche zu finden, die allein für das Bauvorhaben ausreichend ist. Meistens bestehen solche Flächen aus mehreren Grundstücken im grundbuchrechtlichen Sinne, von denen häufig eines oder mehrere ein Erbbaurecht bilden.
Erst kürzlich wurde ich um Rat gefragt in einem Fall, in dem der Verkäufer Eigentümer eines Grundstücks und Erbbaurechtsnehmer benachbarter Flurstücke war, die sich in städtischem Eigentum befanden. Da Grundstück und Erbbaurecht separat bebaut waren, hatten sich bisher keine Probleme ergeben. Der Käufer wollte aber beide mit einem einheitlichen Gebäude bebauen. Sofort stellte sich die Frage der rechtlichen Zulässigkeit aus dem Blickwinkel des Nachbar-Erbbaurechts.
Ein solches ist nach der Rechtsprechung nichtig, wenn eine grenzüberschreitende Bebauung erfolgt und diese von den Beteiligten bereits bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages beabsichtigt war. Ein Erbbaurechtsvertrag ist also nur dann wirksam, wenn zum Zeitpunkt seines Abschlusses eine Bebauung bis an die Grundstücksgrenze mit einem selbständigen, funktional getrennten oder zumindest trennbaren Gebäude beabsichtigt war.
Maßgeblich ist nach der BGH-Ansicht also, ob das aufstehende Gebäude funktional getrennt oder trennbar ist. Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt vom 23.1.2003 sind für die Frage, ob bauliche Anlagen funktional trennbar oder getrennt sind, alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen und es kommt neben der körperlich bautechnischen Beschaffenheit auf die funktionale Einheit an, für die eine einheitliche Ver- und Entsorgung ein wesentliches Indiz darstellt.
Meine Empfehlung: Vorsicht bei Erbbaurechten über die Grenze. Diese bedürfen einer sorgfältigen rechtlichen Regelung.
