Gewerbliches Mietrecht
Eigentum verpflichtet …
… zur Elektroinfrastruktur
– GEIG –
Astrid Wolter & Lea-Kristin Kluger, LL.M.
Warum werden seit Jahresbeginn eigentlich so viele Elektro-Ladesäulen auf Parkplatzanlagen von Supermärkten, Geschäften etc. errichtet? Weil die Menschen in Massen auf Elektro-Autos umgestiegen sind?
Nein! Schuld daran ist das GEIG – das Gebäude-ElektromobilitätsInfrastruktur-Gesetz. Das GEIG verpflichtet die Eigentümer von Wohn- und Nichtwohngebäuden zur Errichtung und Ausstattung von vorbereitender Leitungs- und Ladeinfrastruktur (kurz „LIS“) für Elektromobilität. Konkret regelt das GEIG:
Bei Neubauten (§§ 6, 7 GEIG) ist ab einer bestimmten Stellplatzanzahl stets Leitungsinfrastruktur und bei Nichtwohngebäuden zudem noch mindestens ein zusätzlicher Ladepunkt zu errichten; für Bestandsgebäude greift eine Verpflichtung nach dem GEIG nur in zwei konkreten Konstellationen:
So besteht zum einen die grundsätzliche Pflicht für Eigentümer von Nichtwohngebäuden mit mindestens 21 Stellplätzen, dafür zu sorgen, dass nach dem 01.01.2025 mindestens ein Ladepunkt errichtet wird (§ 10 GEIG). Zum anderen besteht bei einer größeren Renovierung eines Bestandsgebäudes samt Parkplatz und elektrischer Infrastruktur ab einer Anzahl von 11 Stellplätzen eine Verpflichtung zur Errichtung von Ladeinfrastruktur (§§ 8, 9 GEIG). Der Umfang der zu errichtenden Anlagen differiert sodann je nach Art der Nutzung (Wohngebäude,
§ 8 GEIG, oder Nichtwohngebäude, § 9 GEIG).
Der besseren Übersichtlichkeit halber:
Der Eigentümer wird seiner GEIG-Pflicht gerecht, indem er sich selbst um die Einrichtung und den Betrieb der Leitungs- und Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität kümmert, wobei er sich dabei auch Dritter (z.B.: Parkplatzbetreibergesellschaft) bedienen kann. Die rechtlichen und vertraglichen Möglichkeiten in diesem Zusammenhang zeigen wir Ihnen gern in einem (persönlichen) Termin auf.
Die Regelungen des GEIG weisen für die rechtliche Praxis mehrere Unklarheiten auf, die mangels entsprechender Anwendungsfälle bislang noch keine gerichtliche Klärung erfahren haben.
- Nach § 10 Abs. 1 GEIG besteht für den Eigentümer eines bestehenden Nichtwohngebäudes mit mehr als 20 Stellplätzen die Verpflichtung, dafür zu sorgen, dass nach dem 01.01.2025 ein Ladepunkt errichtet wird. Aus dem Wortlaut der Regelung ergibt sich zwar, dass eine Einrichtungspflicht besteht; jedoch bleibt unklar, zu welchem Zeitpunkt diese umgesetzt sein muss.
Besondere Relevanz dieser Regelung besteht vor dem Hintergrund, dass die vorsätzliche oder leichtfertige Nichterfüllung der Einrichtungspflicht nach § 15 Abs. 1 Nr. 4 GEIG bußgeldbewehrt ist und mit einer Geldbuße von bis zu 10.000,00 € geahndet werden kann.
- Praxisprobleme wirft voraussichtlich auch die Umsetzung der Pflichten aus dem GEIG auf vermieteten Stellplatzflächen auf. Auf Mieterseite besteht wohl keine gesetzliche Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen nach dem GEIG. Ohne Zustimmung des Mieters würde dem Eigentümer somit die Verfügungsbefugnis über die vermietete Stellplatzfläche fehlen. Ggf. könnte sich eine Duldungspflicht des Mieters als Nebenpflicht aus dem Vertragsverhältnis herleiten lassen, da der Vermieter anderenfalls zu einem gesetzeswidrigen Verhalten genötigt wäre. Zur rechtssicheren Handhabung der Umsetzung der Eigentümerpflichten aus dem GEIG und auch der sich hieraus ergebenden praktischen Fragestellungen bedarf es somit voraussichtlich einer zusätzlichen Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien.
- Da das GEIG daran anknüpft, dass der Parkplatz, auf dem sich die Stellplätze befinden, im Eigentum derselben Person steht, wie das Gebäude, könnte man auf die Idee kommen, dies durch eine Trennung von Parkplatz- und Gebäudeeigentum zu umgehen. Ein solches Vorgehen könnte jedoch ein verbotenes Umgehungsgeschäft gemäß § 134 BGB darstellen und damit unwirksam sein. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass gemäß baurechtlicher Vorschriften die erforderlichen Stellplätze aufgrund ihrer Lage auf einem fremden Grundstück nach der Teilung z.B. durch Baulasten oder durch Grunddienstbarkeiten für das Gebäude-Grundstück gesichert werden müssten.
- Das GEIG sieht nicht ausdrücklich vor, dass einzelne kleinere Renovierungsmaßnahmen, die in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen, zusammenzuzählen sind. Wenn also erst durch eine Addition eine größere Renovierungsmaßnahme gemäß § 2 Nr. 5 GEIG zu bejahen wäre, könnte man das Eingreifen des GEIG ggf. durch eine Aufsplittung geplanter Renovierungsmaßnahmen in mehrere Zeitabschnitte umgehen. Auch hier sei auf die Möglichkeit der Unwirksamkeit gemäß § 134 BGB hingewiesen.
Die Regelungen des GEIG werden in naher Zukunft weiter verschärft. Die bisherige Gesetzesfassung basiert auf einer Umsetzung der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie von 2018. Diese ist zwischenzeitlich novelliert worden und in Gestalt einer Neufassung im Mai 2024 in Kraft getreten. Die EU-Mitgliedstaaten haben die neugefasste Richtlinie nun bis zum 28.05.2026 in nationales Recht umzusetzen.
Die novellierte Richtlinie sieht neben einer erheblichen Erweiterung der Pflicht zur Schaffung von Ladepunkten vor allem an Nichtwohngebäuden nunmehr auch Verpflichtungen zur Vorverkabelung von Stellplätzen vor. Daneben werden erstmals verpflichtende Vorgaben zur Bereitstellung von Fahrradstellplätzen eingeführt. Auch die Pflichten zur anlasslosen Nachrüstung von bestehenden Nichtwohngebäuden werden deutlich verschärft; künftig wird für jeden zehnten Stellplatz ein Ladepunkt oder alternativ Leitungsinfrastruktur für die Hälfte aller Stellplätze vorzuhalten sein.
Der deutsche Gesetzgeber darf hinter den Mindestanforderungen der EU-Richtlinie bei der Umsetzung in nationales Recht nicht zurückbleiben; ihm ist es jedoch unbenommen, zusätzliche vertiefende oder verschärfende (!) Regelungen aufzunehmen. Die bislang bestehenden Eigentümerpflichten aus dem GEIG werden ungeachtet dessen schon auf Grundlage der Richtliniennovelle erheblich erweitert werden.
Wenn Sie sich nun fragen, was für Ihr Grundstück konkret in welchem Zeitrahmen umgesetzt werden sollte, kontaktieren Sie uns gern.
