Mietrecht
Kurze Verjährung von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache
Sachverhalte
Dem BGH lagen jüngst folgende Sachverhalte zur Entscheidung vor:
1.) Der Mieter hatte ein Badezimmer falsch ausgebaut. Über 30 Jahre später kam es zu einem erheblichen Wasserschaden in der darunter liegenden Wohnung. Zu diesem Zeitpunkt bestand das Mietverhältnis noch. Der Mieter berief sich auf die Verjährung des Schadensersatzanspruches gemäß § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB (Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren).
2.) Der Mieter einer Gewerbehalle hatte sich verpflichtet, wertverbessernde Umbauten vorzunehmen. Diese führte er während des mehr als drei Jahre andauernden Mietverhältnisses jedoch nicht aus. Bei der Rückgabe verlangte der Vermieter Schadensersatz in Höhe der Herstellungskosten der Umbaumaßnahmen. Der Mieter berief sich auf die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB, da die Umbauverpflichtung eine Hauptleistungspflicht gewesen sei.
Entscheidungen
Sowohl für Gewerbe- als auch Wohnraummietverträge enthält § 548 Absatz 1 BGB für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen eine Sonderregelung; diese verjähren 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache.
§ 548 (1) BGB: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
Nach Ansicht des BGH ist daneben für eine Anwendung der allgemeinen Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren nach der Schadensverursachung (§ 199 Abs. 3 Ziffer 2 BGB) oder sonstige Verjährungsfristen kein Raum. Vielmehr ist die Sonderregelung des § 548 Absatz 1 BGB für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen abschließend. Die 6-monatige Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietsache.
Zu 1.): Da das Mietverhältnis noch bestand, wurde vom BGH der Schadensersatzklage stattgegeben. Mangels Rückgabe der Mietsache hatte die 6-monatige Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB noch nicht begonnen.
Zu 2.): Der Anwendungsbereich des § 548 Absatz 1 BGB ist nach Ansicht des BGH weit auszulegen. Auch Erfüllungsansprüche, die den Zustand festlegen, den die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe haben soll, stellen bei Nicht-Erfüllung eine Verschlechterung der Mietsache dar und unterliegen der Verjährung nach § 548 Absatz 1 BGB, so dass auch der Anspruch auf Erstattung der Herstellungskosten noch nicht verjährt war.
Praxishinweis
Bei laufenden Mietverhältnissen spielt der Zeitpunkt des einen Anspruch auslösenden Ereignisses keine Rolle; die Verjährung beginnt immer erst mit Rückgabe der Mietsache. Hierbei sollten Ansprüche sorgfältig geprüft und zügig geltend gemacht werden.
Zu 1): BGH, Urteil vom 31.08.2022 – VIII ZR 132/20
Zu 2): BGH, Urteil vom 31.03.2021 – XII ZR 42/20
