Immobilienrecht
Mängel der Kaufsache: Wer um den heißen Brei herumredet, handelt meist arglistig
Sachverhalt
Der Bundesgerichtshof hatte – vereinfacht – über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Ein Verkäufer wusste, dass in seinem Grundstück unterhalb des Oberbodens in erheblichem Maße Schutt vorhanden war. Dies teilte der Verkäufer dem Käufer jedoch nicht mit. Der Verkäufer ließ sich im Kaufvertrag lediglich vom Käufer bestätigen, dass dieser den die Kaufsache betreffenden Bebauungsplan kenne. In diesem Bebauungsplan wurde auf einer seiner 60 Seiten darauf hingewiesen, dass der Boden möglicherweise nicht natürliche Inhalte enthalte. Ferner schloss der Verkäufer im Kaufvertrag seine Haftung weitestgehend aus. Der Käufer verlangte wegen des Schutts Schadensersatz. Zu Recht?
Entscheidung
Wahrscheinlich! Der Verkäufer kann sich wohl wegen Arglist nicht auf den Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB). Dem Verkäufer wird kaum der Beweis gelingen, dass der Käufer trotz unterbliebener Aufklärung Kenntnis von dem Mangel gehabt hatte. Für die Offenbarung des etwaigen, in der Verfüllung des Bodens mit Schutt liegenden Mangels reicht es nicht aus, wenn der Verkäufer dem Käufer lediglich Unterlagen übergibt, die Angaben zur Bodenbeschaffenheit enthalten, ohne den Käufer auf die diesbezügliche Bedeutung der Unterlagen gesondert hinzuweisen. So kann ein Verkäufer nicht erwarten, dass ein Käufer einen Bebauungsplan ohne besonderen Anlass neben öffentlich-rechtlichen Themen auf mögliche Angaben zu Mängeln des Kaufgrundstücks durchsieht. Anderes gilt beispielsweise bei einem Sachverständigengutachten zum Thema eines Mangels.
Praxishinweis:
Sind einem Verkäufer Mängel bekannt, die einem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages nicht ohne weiteres ins Auge springen werden, sollte er diese Mängel dem Käufer deutlich offenbaren und dies auch gerichtsfest festhalten. Sonst bringt der beste Haftungsausschluss im Kaufvertrag nichts!
(BGH, Urteil vom 23.09.2022 – V ZR 133/21)
