Gewerbliches Mietrecht
Schweigen des Mieters auf Kündigung des Gewerbemietvertrages ist keine Rückgabeverweigerung
Sachverhalt
Dem Mieter einer Arztpraxis wurde fristgerecht gekündigt. Eine Reaktion des Mieters blieb aus. Der Vermieter beabsichtigte die Nachvermietung und forderte den Mieter mit Anwaltsschreiben unter Fristsetzung zu einer Bestätigung der fristgerechten Räumung auf. Nach Ablauf der gesetzten Frist erhob der Vermieter Klage auf künftige Räumung. Daraufhin erkannte der Mieter den Räumungsanspruch unter Protest gegen die Kostenlast an. Der Mieter wurde seinem Anerkenntnis entsprechend verurteilt, und es wurden ihm die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Auf seine sofortige Beschwerde änderte das OLG die Kostenentscheidung dahin ab, dass der Vermieter die Kosten zu tragen habe. Hiergegen wandte sich der Vermieter mit der Kostenbeschwerde zum BGH.
Entscheidung
Die Kostenbeschwerde hatte keinen Erfolg. Ein Vermieter von Wohn- oder Gewerberaum hat nach § 257 ZPO die Möglichkeit, einen erst künftig fällig werdenden Räumungsanspruch frühzeitig gerichtlich durchzusetzen. Den erfolgreichen Kläger trifft gem. § 93 ZPO die Kostenlast, wenn der Beklagte den klageweise geltend gemachten Anspruch sofort anerkennt und er durch sein Verhalten keine Veranlassung zur Klage gegeben hat.
Der BGH bestätigte seine ständige Rechtsprechung, dass eine Veranlassung zur Klageerhebung nur dann besteht, wenn das Verhalten des Beklagten vor dem Prozess bei vernünftiger Betrachtung hinreichenden Anlass für die Annahme bietet, der Vermieter werde ohne Inanspruchnahme des Gerichts nicht zu seinem Recht kommen. Grundsätzlich sei ein Schuldner vor Fälligkeit des Anspruchs nicht verpflichtet, sich zu seiner Leistungsbereitschaft zu erklären. Auch ein Mieter müsse seine Bereitschaft, das Mietobjekt herauszugeben, grundsätzlich nicht erklären. Insbesondere gebe ein Mieter nicht allein deshalb Veranlassung zur Klageerhebung, weil er auf Nachfrage des Vermieters zu seiner Erfüllungsbereitschaft schweige. Das Interesse des Mieters, die Berechtigung der Kündigung und die Möglichkeit der Beschaffung von Ersatzräumlichkeiten zu prüfen und sich nicht frühzeitig hierzu äußern zu müssen, sei anzuerkennen. Es bedürfe deshalb eines aktiven Verhaltens des Mieters, aus dem der Vermieter den Schluss ziehen könne, dass der Mieter seiner Räumungspflicht nicht nachkommen werde.
Praxishinweis
Bei Unsicherheit, ob der Mieter fristgerecht räumt, sollte vor Klageerhebung auf künftige Räumung das bei Anerkenntnis des Mieters bestehende Kostenrisiko bedacht werden.
BGH, Beschluss vom 28.06.2023 – XII ZB 537/22 (OLG Düsseldorf)
